VENTE D\'EXPLOITATIONS AGRICOLES

De nombreuses agences spécialisées dans la vente d'exploitations agricoles ont vu le jour durant ces dernières années, ATTENTION, leurs pratiques sont, la plupart du temps, calquées sur des méthodes de vente agressives que l'on appelle couramment "ONE SHOT", dans le milieu commercial. Il s'agit de réaliser une seule et unique opération de vente avec un coût excessivement élevé pour un profit maximum à mettre à l'actif de "professionnels" peu scrupuleux.

Ce blog émane de plusieurs personnes qui connaîssent parfaitement bien ce milieu pour y avoir évoluer en tant que professionnels. Notre objectif est seulement de vous mettre en garde afin de bien connaître les différentes étapes de la transaction immobilière tout en ayant le conseil et la maîtrise des leviers que vous avez à votre disposition pour ne pas vous faire avoir.

L'EVALUATION DE VOTRE FERME.

Au préalable, il faut savoir que très peu de vendeurs font appel aux agences spécialisées, ce qui confirme la mauvaise image de ces intermédiaires, en effet, moins de 10 % des vendeurs contactent directement une agence immobilière pour céder leur exploitation agricole. En complément, il s'agit souvent de vendeurs qui ont un bien extrêmement difficile à céder ou alors de vendeurs qui en demandent un prix excessif.

Dans tous les cas, les commerciaux seront amenés à réaliser une évaluation de votre exploitation (bâtiments, matériel, cheptel, foncier, stocks, cheptel et maison si tel est le cas), bien évidemment le commercial va minorer le prix de votre exploitation afin de pouvoir y placer les honoraires de l'agence.

Il faut savoir que ces honoraires sont de l'ordre d'environ 7 % voir même 7,5 % TTC pour les plus chères, auxquels il faut retrancher la TVA de 19,6 % soit une rémunération pour l'agence autour des 6 %, ce qui est considérable. Effectivement, la moyenne des transactions se situe sur des exploitations à 500 000 €, soit des honoraires à environ 35 000 € TTC. A savoir que la TVA est, dans la plupart des cas, payée par le vendeur qui pourra récupérer cette dernière (TVA à encaisser).

CES HONORAIRES SONT NEGOCIABLES, l'argument avancé par les agences est : "nous affichons un barème et nous devons le respecter sinon la répression des fraudes nous verbalise de 1 500 € par mandat déffectueux" = C'EST FAUT. La répresssion des fraudes verbalise si le pourcentage est supérieur à celui affiché par l'agence mais pas s'il est inférieur, cela correspond à la marge de négociation. NEGOCIEZ UN POURCENTAGE AUTOUR DE 4,5 % A 5 % MAXI ET PAS PLUS.

La rémunération des commerciaux est bien définie, un agent commercial, c'est-à-dire quelqu'un qui travaille à son compte mais pour une agence (un mercenaire en quelque sorte), touchera 50 % des honoraires HT. Alors qu'un salarié ou un VRP salarié touchera quand à lui environ 35 % des honoraires HT. Biensur, bon nombre d'agence tirent ces pourcentages vers le bas afin de réaliser plus de profit au détriment du collaborateur.

Vous avez bien compris que le commercial doit développer tout un réseau "d'indics" pour recueillir des informations sur des prospects (vendeurs ou acquéreurs). Il doit donc développer une relation "tarifée" avec ses contacts afin de collecter les coordonnées des vendeurs (le plus difficile et le plus important). Cet indic (comptable, technico-commercial, contrôle laitier, ect...) touchera une rémunération, cela peut être constitué d'une prime à la prise du mandat (200 € par exemple) plus un pourcentage si vente il y a, de l'ordre de 2,5 % à 3 % sur la commission HT du négociateur immobilier et non pas du gérant de l'agence.

IMPORTANT : LIRE ARTICLE SUR LA DEFINITION HORAIRE DU TRAVAIL D'UNE AGENCE IMMOBILIERE

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